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まちの設計屋さんが、すまいのなかで気づいたこと、そして雑談なんかをを毎日、自由きままに描いてます。
 
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こんにちは。
先週の話になりますが、私の処で改修設計させていただいた、機能訓練型のデイサービスセンターがオープンいたしました。
改めて、ホームページで写真等を掲載いたしますので、ご覧に立ち寄っていただけますと幸いです。

こちらのデイサービスセンターは、4階建て鉄筋コンクリート造・店舗併用共同住宅の1階空き店舗を利用して開業する運びとなりましたが、
店舗からデイサービス(老人通所介護施設)へ変更するためには、建築基準法や消防法等も改めて変更する用途に合わせた基準に適合させなくてはいけません。

建築基準法では、建物を建築するためには、指定行政庁に提出された確認申請に掲載されている設計図面通り工事を行い、完了した後、速やかに工事完了検査を確認申請を受けた先で受け、合格した後、初めて建物が使用できる事となっています。

ところが、数10年以上前には、この工事完了検査に対する縛りが緩かったこともあり、検査自体受けていない建物もかなりの数あるのも事実です。
しかし、今回のように店舗から福祉施設に用途が変わることとなると、この工事完了検査の合格した証拠が残っていないと、そう簡単に計画すらできません。
なぜなら、「工事が終わっていない」とも解釈できるからです。

で、今日のブログの本題です。
このような建物は、改修・改装したくとも用途も変更できず、価値を自らすり減らすことになりますが、実はここ甲府でも、山梨でも、そして日本国内でも相当数あります。
その建物をこれから有効活用するために、
先日、国土交通省から、『「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について』が公表されました。
(上記アンダーライン部をクリックください。)

では、具体的にどのようになるのかは、次回のブログで記載していこうと思います。


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先日もブログに記載致しましたが、
H26年の7月1日より、建物の地震保険金額が変わります。

これは、地震の可能性が高くなっていることからの見直しによるものでして、
現行の建築物では、正直のところ、殆どの都道府県では値上げされることになります。

私の住む山梨県では、地震に対するリスクが若干軽減されたためか、改正で値段が下がりましたが、それは稀で、首都圏では軒並み値上がりしています。
ちなみに、財務省のホームページに記載されていますので、ご参照いただければと思いますが、
山梨県では、非耐火の建物は耐火建築物の保険料のほぼ倍の金額になります。
(具体的な金額は、各々掛け金が違いますので、FPや保険代理店の方に確認されてください。)

また、今回の目玉は、割引制度が拡大していることです。
性能表示制度の耐震等級3や免震構造の建物は、最大割引率が、現行の30%から、50%に上がったこと。これは大きいです。

特に、ほぼ省令準耐火建築物で建ち上がる可能性が高いツーバイフォー(枠組み壁工法)建築物は、その恩恵を充分に享受することができると言えましょう。
(注)ツーバイフォーでも省令準耐火建築物にならないものもありますし、在来工法の木造住宅でも、ある一定の工事を行うことで、省令準耐火建築物ともなります。

いずれにしても、この改正基準は、結構わかりやすく説明されていますので、ご一読いただき、検討されることをお勧めいたします。。

バレンタイン大雪から、甲府市内はほぼ日常を取り戻し、
コンビニやスーパーでも一部の商品は品薄ながらも、
色とりどりの陳列配置を眺めるたびに、「普通である事のありがたさ」を感じる毎日を送っています。

以前は、コンビニでもオマケが付いているからこそ喜んで買っていた商品も、
通常に並んでいることが、本来は「コンビニエンス」だったのですね。

さて、そのオマケ、以前にもブログで紹介いたしましたが、
私のような設計屋にとっては大変ありがたいこんな商品がありました。


こちら、ほぼ100分の1スケールでして、
私はこんな使い方をしています。


打ち合わせ時に、軌跡を描きながら車庫位置を決定するのに大変便利で、
再販というか、オマケの再添付を希望する一品でもあります。

連日思う事を素直に書いてきましたが、
今日は、「10年経ってみたら、これのおかげで価値が残った。」って話を番外編でしたいと思います。

2月11日のブログ にも書きましたが、少しづつながらも優良な中古住宅が出回って来るようになりました。
これも、建築基準法が徐々に厳しくなるようになった事と、施工者や設計者のモラルが上がった事等、いろいろ推測されますが、
やはり、「これが付いていると一先ず安心だ。」というのが、
その建物が、旧住宅金融公庫、現住宅金融支援機構(FLAT)で融資を受けて施工されていてくれる事です。
著名ハウスメーカーの建物でも、地元工務店でも、一定の統一基準以上で建てられていますから、リフォームする場合も、根拠となる基準が明確化されていますし、中古住宅としても流通に乗り易いです。

逆にいえば、著名ハウスメーカーでも、又は一般工務店でも、尺度を計るべきものが「その当時の建築基準法」だけだと、極端に下がる可能性もあるともいえます。
(なぜなら、建築基準法は「最低限の基準」だと謳われていますので。)

例えば、築20年以上の建物を見る機会があったら、コンベックス(巻尺)を持って以下の2つのポイントを計ってみてください。

1)基礎の地面から上端までの高さ

2)基礎に空いている床下換気口のひとつ目から次の換気口までの距離


此処を計るだけでかなりの数の建物の判断がつきます。
具体的な数値は、此処では触れませんので、自身で検索してみてください。

現在では、FLATを使わずとも、住宅性能評価や長期優良住宅等で建物の性能根拠基準を残す事が可能ですけど、「資産」を如何に下げずに維持できるかもこれからの住宅に問われるひとつです。

先日の大雪から、何日か経過しているのですが、
相変わらず、日蔭では着雪した雪が解けずアイスバーン化しており、
慢性的な渋滞が至る所で発生している、ここ甲府です。

おかげで、現場に行こうにも、かなりの時間が移動時間に費やされてしまっています。


さて、今日の「私なら此処を見ます」シリーズですが、
この除雪されていない道路状況から垣間見えた話をさせて頂きます。


ここ山梨での新興住宅街となるような分譲地は、やはり相続や農業労働者の減少からか、郊外の果樹園や畑だったりが用途変更されて住宅地になっていたりする事が多いです。
 なので、今度のような大雪が降ったりすると、その分譲地に向かうまでの道路や、分譲地の要となる入り口部の道路が、アイスバーン化していたりします。
 前者のように、たどり着く途中が凍ってしまっているのであれば、近隣所在者が不明という事であきらめや納得もできましょうが、
後者のように、分譲地の顔ともなる入り口部が凍りついてるともなると、かえって人災のように感じてしまうのは私だけなのでしょうか。

例えば、その分譲地で、週末に近隣者で集まってバーベキューしている光景などを見かけると、「雰囲気のいい地域だな~。こんなところに住みたいな~。」等と、単純に良いイメージだけを描いてしまいますが、
パブリックな部分に関しては敬遠されがちというか、コミュニティーが熟成されていないが為に、この様な状況が起こりえるのは、優良な街並みの品位をみすみす落としている様で残念でありません。
 これは、独自のカラーな建物で主張するような分譲地ほど、その傾向がかなり強いような気がします。

試しに、貴方が思いつく、気になる分譲地を休みの時などに廻って観て下さい。
私の言っている事がどういう事か、体感できると思います。

これも自身が住みたい地域を決める時の充分な要因にもなると、私は思いますけどね。

設計事務所というと、「造る為の図面を書く仕事」と思われがちですが、
それ以外にもいろいろな業務を行っているのです。

例えば、私の場合ですが、
中古住宅を、FLAT35で購入資金を借りる方に向けて、その建物がFLATの基準に適合しているかどうかのチェックを行う仕事も行っている為、「点検」に関する業務もときに行っています。

このチェックでは、眼に付く部屋内や、外観の状態も行いますが、
重要なのは、屋根裏(小屋裏)や床下も点検する点です。

ここは、前に住まわれていた人の生活習慣が良く解るポイントですし、
工務店でもハウスメーカーでも、どんな現場管理を行っていたか、覿面に解る絶好な場所である事も知っておいて頂きたいのです。

例えば、どんな暖冷房対策を行っていたのか?
特に山梨では、冬は異常なほど乾燥する地域なので、そうそう床下から覗いても
建物の床下部や土台部に、防湿処理がちゃんと施されていれば、湿気の跡を見つける事はほとんどないのですが、時に見つける場合もあります。

建物の構造から結露しているとは考えずらい場所であったりすると、
生活習慣からの可能性を疑ってみたりします。

同様な事が小屋裏にも言えますが、
換気対策が充分に行われていない天井内部は、鼻孔を劈く位きついカビ臭を嗅いだ事もあります。
まだ、屋根型が寄棟というスタンダードな形な時での体験ですので、
この10年来多くなっている方流れ屋根等で、充分な換気がなされていない場合も、この可能性もあり得るのではないかと思っています。

建物のデザインばかりに気を取られて、必要個所を人任せにしている方には耳の痛い話だったかもしれませんけど、時が経過する度にジワリジワリとくるのもこんな場所だと云う事を忘れないで頂きたいものです。
前回のブログにも書きましたが、
年間1~2回程度雪が降るかどうかの、ここ甲府でも久しぶりの大雪。
公表積雪量は41cmですが、連日雪かきで疲労困憊している身にとっては、もっと積もったような気もします。


土曜日も雪かき、そして日曜日は事務所に行って近隣の分まで雪かき。
これも、その地で商いをするものの務めではないでしょうか。そう私は思います。

まず、甲府の土地勘のない方もいらっしゃるので、簡単に説明しますが、
私の事務所の周りは、居住者と事業用地が半々くらい入り乱れた場所でもあり、また、事業系の為に駐車場となる土地も転々と介在しています。
なぜなら、建築基準法での「用途地域」では、準工業地域という区分けになっているからかもしれません。
その為、事業日の今日になってから雪かきをする会社も多く、通勤時にはガチガチに凍った道もかなりありました。



さて、前説が長くなりましたが、私の事務所のある場所の雰囲気を想像して頂けましたでしょうか。

この地域は、「準工業地域」でもあるため、事業を止められた方が土地を転売すると、優良な区画を持った分譲地にも早変わりします。
ちょうど、私の事務所から東側のショッピングセンターに抜ける場所に、トップクラスのハウスメーカーの、優良な住宅分譲地の開発が行われている箇所があります。

私の知る限り、建築工事や土地造成工事を行う場合など、大きな工事用の車が入ったり、土砂の搬入や搬出があったりで、近隣に迷惑をかける恐れがあるので、工事業者が挨拶に廻ります。
それは、「工事中御迷惑をおかけしますのが、申し訳ございません。」というもので、その挨拶をしたから、どんな工事をしても良いというお墨付きを頂いたモノではありません。
特に、大雪というある意味有事な時には、その工事現場にある除雪可能な工事用機械があるなら、ちょっと近隣に配慮した作業をするだけで、「さすが~天下のXXXハウスだ!」と感心されることしきりのはずだと私は思います。

ところが、その造成工事現場は、南面道路と西面道路に面しているのですが、
ショッピングセンターに通じる南面道路は、除雪どころか、ガチガチに凍った道のまま放置されています。
ちなみにその先のショッピングセンターでは、その造成地で使われている工事用機械と同様なモノで除雪作業を行っていました。

さて、此処を通る近隣の人はどう思うのでしょうか?

後々、その分譲地を購入された人はそんな事があったなんて事は知る由もありませんが、
近所の人は、ある感情を持った眼で観る可能性もあるかもしれないのです。

大手ハウスメーカーの分譲地だからと言って、決して近隣に望まれている分譲地ばかりではないのではないのでしょうか。

穿ったモノの見方かもしれませんが、私は、同業者としてこういう処は忘れません。



しばらく、設計屋として、「私なら此処をみます」シリーズを続けてみたいと思います。







 
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ガウ兄(にぃ)
性別:
男性
職業:
建築設計
自己紹介:
山梨での「すまい」を日々考えている建築設計事務所です。
事務所を開設してからはや20年あまり。
おかげさまで、いろいろな所にアブラがのって来ました。(笑)
こちらでは、いらないアブラではなく、使える「知恵」をお話していこうと思ってます。

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